Daň z nemovitosti, dědická a darovací daň 2026

Kolik je daň z nemovitosti v roce 2026

Daň z nemovitosti se počítá podle několika faktorů: výměry pozemku nebo zastavěné plochy, druhu nemovitosti (pozemek, stavba, bytová jednotka), jejího umístění a takzvaného místního koeficientu, který si může každá obec stanovit sama a tím ovlivnit celkovou výši daně na svém území. Kombinace těchto parametrů znamená, že stejně velký byt ve dvou různých městech může mít odlišnou daň z nemovitosti.

Přesné sazby daně z nemovitosti pro rok 2026 stanovuje zákon o dani z nemovitých věcí, konkrétní výši pro svoji nemovitost nejsnadněji zjistíte buď z formuláře daňového přiznání, nebo v předvyplněném vyrozumění, které finanční úřad vlastníkům nemovitostí rozesílá. Obecně platí, že daň z nemovitosti je ve srovnání s jinými daněmi relativně nízká částka, protože je koncipovaná jako pravidelný roční poplatek, ne jako daň ze zisku.

Co je místní koeficient

Místní koeficient je nástroj, kterým může obec zvýšit výslednou daň z nemovitosti na svém území až několikanásobně oproti základní sazbě stanovené zákonem. Obce koeficient stanovují obecně závaznou vyhláškou a jeho výše se může v čase měnit podle rozhodnutí zastupitelstva, proto je vhodné si aktuální výši ověřit u konkrétní obce, kde se nemovitost nachází, nebo přímo ve vyrozumění od finančního úřadu.

Kromě místního koeficientu existuje i koeficient odvozený od počtu obyvatel obce, který se uplatňuje u některých typů nemovitostí automaticky podle zákona, pokud obec nestanoví jinak.

Kdo je poplatníkem daně

Poplatníkem daně z nemovitosti je zpravidla vlastník nemovitosti k prvnímu lednu daného roku. Pokud tedy nemovitost prodáte v průběhu roku, daň za celý daný rok stále platí ten, kdo ji vlastnil na začátku roku, nová evidence vlastníka se promítne až do přiznání pro následující zdaňovací období.

Rozdíl mezi pozemkem a stavbou

Zákon rozlišuje daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek, přičemž oba typy mají odlišný způsob výpočtu. U pozemků se obvykle vychází z výměry a takzvané ceny půdy podle bonity, u staveb a bytových jednotek ze zastavěné nebo podlahové plochy. Vlastník rodinného domu tak ve výsledku platí daň jak za samotný pozemek, na kterém dům stojí, tak za stavbu domu samotnou, obě položky bývají uvedené odděleně ve vyrozumění o dani.

Srovnání konkrétních částek a postupu placení podle předchozích let najdete v článku daň z nemovitosti 2025 a v přehledu jak podat přiznání přes portál Moje daně.

Kdy se daň z nemovitosti platí

Daňové přiznání k dani z nemovitosti se podává jednou, a to do 31. ledna zdaňovacího období, ve kterém nastala změna (koupili jste nemovitost, zdědili ji, nebo jste například přistavěli garáž). Pokud se u vaší nemovitosti nic nemění, přiznání se opakovaně nepodává, finanční úřad vám každý rok jen zašle údaj o vyměřené dani a platebním údaji.

Samotná daň se platí obvykle do 31. května daného roku, u vyšších částek lze platbu rozdělit na dvě splátky. U menších částek daně (obvykle do zákonem stanoveného limitu) se platí najednou, u zemědělců je splatnost mírně odlišná od ostatních vlastníků nemovitostí. Přesné termíny a případné výjimky pro konkrétní rok najdete v článku daň z nemovitosti: do kdy se platí a jak ji spočítat.

Co se počítá jako změna vyžadující nové přiznání

Nové přiznání je potřeba podat nejen při koupi nebo prodeji nemovitosti, ale i při jiných změnách, jako je přístavba, změna druhu pozemku, nebo změna využití stavby. Naopak běžná údržba nebo drobná oprava, která nemění výměru ani účel užívání nemovitosti, novou povinnost podat přiznání nezakládá.

Co se stane, když daň nezaplatíte včas

Pokud daň z nemovitosti nezaplatíte ve stanovené lhůtě, finanční úřad začne počítat úrok z prodlení za každý den prodlení. U dlouhodobě nezaplacené daně může správce daně přistoupit k vymáhání formou exekuce, proto se vyplatí případné problémy s platbou řešit s finančním úřadem aktivně, například žádostí o posečkání daně nebo splátkový kalendář, ne čekáním, až dluh naroste.

U spoluvlastnictví nemovitosti (například manželé nebo sourozenci vlastnící dům společně) se spoluvlastníci mohou dohodnout, že přiznání i platbu za celou nemovitost bude řešit jeden z nich jako společný zástupce, nebo si daň mohou rozdělit podle svých spoluvlastnických podílů.

Existuje v Česku dědická daň?

Dědická daň jako samostatná daň v Česku neexistuje, byla zrušena v rámci reformy daňového systému. To znamená, že pokud zdědíte nemovitost, peníze na účtu nebo jiný majetek po zemřelém, samotné nabytí dědictví se nezdaňuje a nemusíte z něj nic státu odvádět.

Zdanění se týká pouze budoucích příjmů plynoucích ze zděděného majetku, nikoliv samotného dědictví. Pokud například zděděnou nemovitost později prodáte, může se uplatnit daň z prodeje nemovitosti podle stejných pravidel jako u jiných vlastníků – podrobně to popisujeme v článku daň z příjmu a daň z prodeje nemovitosti.

Musí se dědictví přiznávat finančnímu úřadu?

Dědictví samo o sobě se v daňovém přiznání k dani z příjmu neuvádí, protože nejde o zdanitelný příjem. Nabytí majetku dědictvím řeší dědické (pozůstalostní) řízení u notáře, který jako soudní komisař vydává usnesení o dědictví. Toto usnesení pak slouží jako doklad o nabytí majetku, například pro účely zápisu vlastnictví nemovitosti do katastru.

Jak funguje darovací daň u nemovitosti

Stejně jako dědická daň byla zrušena i klasická darovací daň jako samostatná daň. Dary ale nejsou úplně bez daňového dopadu – bezúplatný příjem, tedy dar, se v některých případech zdaňuje jako běžný příjem podle zákona o daních z příjmů.

Kdy se darování zdaňuje

Dary mezi osobami blízkými (typicky mezi rodiči a dětmi, mezi manžely nebo mezi prarodiči a vnoučaty) jsou od daně z příjmu osvobozené. Naopak dar mezi osobami, které si nejsou příbuzensky blízké, může podléhat dani z příjmu, pokud hodnota daru přesáhne zákonem stanovený limit pro osvobození u příležitostných bezúplatných příjmů.

Konkrétně u nemovitosti to znamená, že darování bytu synovi nebo dceři daní z příjmu obvykle nepodléhá, zatímco darování nemovitosti neznámému člověku nebo firmě může být zdanitelným příjmem na straně obdarovaného.

Kdy je vhodné dar oznámit finančnímu úřadu

I když darování mezi osobami blízkými není zdanitelné, u vyšších hodnot darů (typicky nad zákonem stanovený limit) může vzniknout oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, přestože samotná daň se neplatí. Nesplnění oznamovací povinnosti může být sankcionováno, proto je u významnějších darů vhodné postup předem konzultovat s daňovým poradcem.

Co je daň z převodu (nabytí) nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí, dříve označovaná jako daň z převodu nemovitosti, byla v Česku zrušena. Dřív ji platil kupující při koupi nemovitosti, obvykle ve výši procenta z kupní ceny nebo z ceny zjištěné znaleckým posudkem, podle toho, která částka byla vyšší.

Po zrušení této daně kupující při koupi nemovitosti neplatí žádnou daň z transakce jako takové – řeší pouze případné náklady spojené s vkladem do katastru nemovitostí a případně odměnu realitní kanceláři nebo advokátovi za zpracování smlouvy. Prodávající naopak může mít povinnost zdanit zisk z prodeje, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození podle časového testu popsané v samostatném článku o dani z prodeje nemovitosti.

Proč byla daň zrušena

Zrušení daně z nabytí nemovitosti mělo za cíl usnadnit dostupnost vlastního bydlení, protože povinnost platit dodatečnou daň při koupi zvyšovala celkové náklady kupujícího o nezanedbatelnou částku k již tak vysoké kupní ceně. Po zrušení daně tak kupující platí v souvislosti s koupí nemovitosti hlavně poplatek za vklad práva do katastru nemovitostí a případně odměnu za právní a realitní služby.

Zrušení daně platilo zpětně i pro transakce, u kterých ještě neuplynula standardní lhůta pro podání přiznání v době přijetí zákona, takže se dotklo i části dříve rozjednaných koupí. Dnes je tato daň historickou záležitostí a při běžné koupi nemovitosti se s ní kupující už nesetká.