Daň z příjmu a daň z prodeje nemovitosti: kdy platit

Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti

Prodej nemovitosti není samostatnou daní, ale příjmem, který se zdaňuje v rámci daně z příjmu fyzických osob. To znamená, že pokud prodáte byt, dům nebo pozemek se ziskem, tento zisk (rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou, případně sníženou o prokazatelné výdaje spojené s prodejem) je potřeba přiznat a zdanit, pokud se na váš případ nevztahuje osvobození.

Povinnost zdanit prodej nemovitosti se týká fyzických osob, které nemovitost vlastnily kratší dobu, než stanovuje zákonný časový test, a zároveň v ní neměly bydliště v rozsahu vyžadovaném pro osvobození. Podnikatelé a firmy, které nemovitost prodávají v rámci podnikatelské činnosti, postupují podle pravidel pro daň z příjmu z podnikání, kde se zisk z prodeje zahrnuje do celkového základu daně firmy nebo OSVČ.

Co se počítá jako výdaj snižující základ daně

Do výdajů, o které lze snížit zisk z prodeje, patří zejména prokazatelná pořizovací cena nemovitosti, náklady na technické zhodnocení (rekonstrukce, přístavba), poplatky spojené s vkladem do katastru nemovitostí a odměna realitní kanceláři nebo právníkovi za zprostředkování prodeje. Všechny tyto výdaje je potřeba doložit doklady, jinak je finanční úřad nemusí uznat.

Pokud jste nemovitost nabyli darem nebo děděním, jako pořizovací cena se obvykle použije cena zjištěná pro účely darovací nebo dědické daně v době nabytí, případně cena obvyklá stanovená znaleckým posudkem – přesný postup je vhodné ověřit podle aktuálního znění zákona nebo konzultovat s daňovým poradcem, protože se liší podle konkrétní situace.

Jak vysoká je daň z prodeje nemovitosti v roce 2026

Daň z prodeje nemovitosti nemá vlastní samostatnou sazbu – počítá se stejnou sazbou jako běžná daň z příjmu fyzických osob. Základem daně je zisk z prodeje, tedy rozdíl mezi prodejní cenou a cenou pořizovací, případně sníženou o prokazatelně vynaložené výdaje (například náklady na rekonstrukci nebo na zprostředkování prodeje).

Pokud je zisk z prodeje nemovitosti spolu s dalšími zdanitelnými příjmy v daném roce vysoký, může se na část příjmu uplatnit zvýšená sazba daně, kterou stanovuje zákon o daních z příjmů pro příjmy nad určitou hranicí. Přesnou hranici a aktuální sazby pro rok 2026 najdete v pokynech Finanční správy nebo přímo v zákoně o daních z příjmů, protože se částky mohou rok od roku měnit.

Důležité je, že zisk z prodeje nemovitosti se zahrnuje do celkového základu daně spolu s ostatními zdanitelnými příjmy v daném roce, takže výsledná daň nezávisí jen na samotném prodeji, ale i na tom, jaké další příjmy jste v daném roce měli – například ze zaměstnání nebo z podnikání. Prodej nemovitosti tak může jednorázově posunout část vašich příjmů do vyššího daňového pásma.

Kdy jste od daně z prodeje nemovitosti osvobozeni

Nejčastějším důvodem, proč se daň z prodeje nemovitosti v praxi neplatí, je splnění časového testu. Zákon rozlišuje dvě základní situace:

Bydliště v nemovitosti

Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem po dobu stanovenou zákonem, je zisk z prodeje osvobozen od daně, a to i kdyby nemovitost byla ve vašem vlastnictví kratší dobu.

Doba vlastnictví bez bydliště

Pokud jste v nemovitosti bydliště neměli (například šlo o investiční byt k pronájmu nebo zděděnou nemovitost), uplatní se delší časový test počítaný od data nabytí nemovitosti do data jejího prodeje. Po jeho uplynutí je zisk z prodeje také osvobozen.

Konkrétní délky časových testů a výjimky (například u nemovitostí nabytých darem nebo děděním) je vhodné ověřit v aktuálním znění zákona o daních z příjmů, protože se v čase novelizovaly a liší se podle data nabytí nemovitosti. Podrobnosti a výjimky z osvobození najdete v článku daň z prodeje nemovitosti: kdy se neplatí.

Výjimka pro použití prostředků na vlastní bydlení

Zákon pamatuje i na situace, kdy prodávající nesplní časový test, ale získané prostředky z prodeje použije na pořízení vlastního bydlení. V takovém případě může být zisk z prodeje osvobozen i bez splnění časového testu, pokud jsou splněny další podmínky, zejména oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu a skutečné použití prostředků na bydlení ve stanovené lhůtě. Tuto výjimku je vhodné řešit s daňovým poradcem, protože administrativní náležitosti (oznámení správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za dané období) jsou přísně dané a jejich nedodržení může znamenat ztrátu nároku na osvobození.

Jak vysoká je daň z příjmu fyzických a právnických osob

Daň z příjmu fyzických osob se počítá ze základu daně, tedy z příjmů snížených o výdaje, odčitatelné položky a slevy na dani. Sazba je stanovená zákonem o daních z příjmů, přičemž u vyšších příjmů se uplatňuje druhé, zvýšené pásmo sazby na část příjmu nad zákonem danou hranicí.

Daň z příjmu právnických osob má samostatnou sazbu, odlišnou od fyzických osob, a vztahuje se na zisk firem, tedy s.r.o., akciových společností a dalších právnických osob. Přesné aktuální sazby pro obě kategorie pro rok 2026 najdete v zákoně o daních z příjmů nebo na webu Finanční správy, protože se mohou v čase měnit.

Slevy a odpočty, které snižují základ daně

U fyzických osob lze základ daně nebo přímo vypočtenou daň snížit o řadu slev a odpočtů – typicky základní slevu na poplatníka, slevu na manžela nebo manželku s nízkým příjmem, slevu na dítě formou daňového zvýhodnění, nebo odpočet úroků z hypotečního úvěru na bydlení a odpočet darů. Tyto slevy a odpočty se týkají i příjmu z prodeje nemovitosti, pokud tento příjem podléhá dani – snižují ale celkovou daňovou povinnost za celý rok, ne jen tu část vztahující se k prodeji.

U právnických osob se základ daně snižuje především o daňově uznatelné náklady vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, případně o odčitatelné položky, jako je daňová ztráta z minulých let nebo odpočet na výzkum a vývoj, pokud firma tyto podmínky splňuje.

Jak podat daňové přiznání k dani z příjmu

Daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob se standardně podává do konce března následujícího roku. Pokud přiznání zpracovává daňový poradce na základě plné moci, nebo pokud ho podáváte elektronicky přes portál Moje daně či datovou schránku, lhůta se posouvá, obvykle o měsíc navíc u elektronického podání a o tři měsíce u zastoupení daňovým poradcem.

Přiznání lze podat elektronicky přes portál Moje daně, datovou schránku (u OSVČ a firem, které ji mají zřízenou povinně), nebo klasicky papírově na finančním úřadě podle sídla firmy nebo trvalého bydliště fyzické osoby. Formulář a jeho vyplnění popisujeme podrobněji v článku o formuláři pro daň z příjmu.

K přiznání je u prodeje nemovitosti vhodné doložit i podklady dokládající výdaje snižující základ daně, tedy kupní smlouvu k původnímu nabytí nemovitosti, faktury za rekonstrukci nebo doklad o zaplacení provize realitní kanceláři. Bez dokladů finanční úřad výdaje neuzná a základ daně by se počítal jen z prodejní ceny bez odečtení nákladů.

Jak fungují zálohy na daň z příjmu

Zálohy na daň z příjmu platí OSVČ i firmy, jejichž poslední známá daňová povinnost přesáhla zákonem stanovenou hranici. Výše a četnost záloh (pololetní, nebo čtvrtletní) se odvíjí od výše této poslední daňové povinnosti – čím vyšší daň jste zaplatili za předchozí období, tím častěji a ve vyšších částkách zálohy platíte.

Zaplacené zálohy se na konci roku zohledňují při výpočtu skutečné daňové povinnosti v daňovém přiznání – pokud jste na zálohách zaplatili víc, než byla výsledná daň, vzniká přeplatek, který finanční úřad na žádost vrátí. Přesný postup výpočtu záloh a jejich splatnost najdete přímo v pokynech k formuláři daňového přiznání nebo se o něj poradí v článku o platbě daně z příjmu a číslu účtu.

Jak zálohy ovlivňuje jednorázový příjem z prodeje nemovitosti

Jednorázový, zdanitelný zisk z prodeje nemovitosti může výrazně zvýšit daňovou povinnost za daný rok, a tím pádem i výši záloh na příští období, přestože v dalších letech už žádný podobný jednorázový příjem mít nebudete. V takovém případě má poplatník možnost požádat finanční úřad o snížení nebo zrušení záloh, pokud dokáže, že mimořádný příjem se v dalších letech nebude opakovat. Žádost se podává písemně a finanční úřad ji posuzuje individuálně podle konkrétní situace.