Daň z prodeje nemovitosti: kdy se neplatí a jak podat přiznání

Kdy je prodej nemovitosti od daně osvobozený

Příjem z prodeje bytu, domu nebo pozemku je v řadě případů od daně z příjmu úplně osvobozený. Zákon o daních z příjmů pro to stanoví dvě různé podmínky a stačí splnit jednu z nich. První se týká toho, jak dlouho jste v nemovitosti bydleli, druhá toho, jak dlouho ji vlastníte. Obecná pravidla zdanění prodeje najdete rozepsaná i v článku daň z příjmu a daň z prodeje nemovitosti: kdy platit, tady se zaměříme hlavně na časový test a na to, jak přiznání skutečně podat.

Osvobození se týká fyzických osob a vztahuje se na prodej bytu, rodinného domu i pozemku, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Naopak se neuplatní, pokud jste nemovitost měli zařazenou v obchodním majetku a od jejího vyřazení neuplynula dostatečně dlouhá doba, nebo pokud jde o prodej krátce po nákupu za účelem rychlého zisku.

Kromě obou časových testů počítá zákon i s další možností osvobození, a to pokud prostředky z prodeje použijete na pořízení vlastního bydlení. I bez splnění časového testu tak může být příjem osvobozený, pokud záměr použít peníze na bydlení oznámíte finančnímu úřadu ve stanovené lhůtě a peníze skutečně tímto způsobem využijete. Jde o výjimku, která se hodí typicky lidem, kteří prodávají jednu nemovitost kvůli koupi jiné, vhodnější k bydlení.

Časový test: dva roky bydliště nebo pět let vlastnictví

Nejčastěji se osvobození uplatňuje přes takzvaný test bydliště. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili. Bydlištěm se přitom rozumí místo, kde skutečně žijete, nemusí se přesně krýt s trvalým pobytem, i když ten bývá důkazem prvním, na který se finanční úřad podívá.

Druhá cesta je test vlastnictví. Pokud jste v nemovitosti nebydleli, ale vlastnili jste ji alespoň pět let, je prodej rovněž osvobozený. U nemovitostí, které jste nabyli až po roce 2021, se ale tato lhůta prodloužila na deset let. Rozhoduje datum nabytí, takže je potřeba se podívat do kupní smlouvy nebo do rozhodnutí o dědictví, od kdy se lhůta počítá.

Co se počítá jako nabytí nemovitosti

• Datum vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí u koupě.
• Datum nabytí právní moci rozhodnutí o dědictví.
• Datum kolaudace nebo dokončení stavby u vlastní výstavby.

Oba testy se posuzují nezávisle na sobě, takže pokud nesplňujete test bydliště, ale vlastnictví trvá dostatečně dlouho, osvobození platí i tak, a naopak. U spoluvlastnických podílů nebo u nemovitosti nabyté postupně, například dokoupením podílu od dalšího spoluvlastníka, se lhůta počítá zvlášť pro každou nabytou část, což bývá při prodeji potřeba zohlednit ve výpočtu základu daně.

Jak vysoká je daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Pokud časový test nesplníte, příjem z prodeje nemovitosti se stává součástí dílčího základu daně z příjmu fyzických osob (takzvané ostatní příjmy) a zdaňuje se sazbou 15 procent. Základem daně přitom není celá prodejní cena, ale rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelně vynaloženými výdaji, tedy typicky pořizovací cenou nemovitosti, náklady na technické zhodnocení nebo poplatky spojené s pořízením a prodejem.

Kromě daně z příjmu se u vyšších příjmů může uplatnit i solidární zvýšení daně, respektive od jistého ročního příjmu vyšší sazba daně z příjmu. Konkrétní hranice se v čase mění, aktuální parametry najdete na webu Finanční správy nebo přímo v pokynech k formuláři přiznání. Postup výpočtu daně a to, jak se odvádí, popisuje i článek daň z příjmu: termíny, zálohy a číslo účtu.

Mezi uznatelné výdaje, které snižují základ daně, obvykle patří pořizovací cena nemovitosti doložená kupní smlouvou, náklady na znalecký posudek, provize realitní kanceláři za zprostředkování prodeje, poplatek za vklad vlastnického práva do katastru nebo prokazatelné výdaje na technické zhodnocení, například přístavbu či rekonstrukci. Všechny výdaje je potřeba doložit doklady, bez nich je finanční úřad nemusí uznat a základem daně by se pak mohla stát celá prodejní cena.

Do kdy podat daňové přiznání za rok 2025

Pokud jste v roce 2025 prodali nemovitost a osvobození se na vás nevztahuje, musíte příjem uvést v daňovém přiznání za rok 2025. Termín pro podání papírového přiznání je do 1. dubna 2026. Pokud podáváte přiznání elektronicky, lhůta se prodlužuje do 2. května 2026. Přiznání zpracovávané daňovým poradcem na základě plné moci má lhůtu ještě delší, obvykle do 1. července 2026, ale plnou moc je potřeba doručit finančnímu úřadu včas.

Termín se každý rok mírně posouvá podle toho, na jaký den v týdnu vychází konec lhůty, takže se vždy vyplatí ověřit aktuální datum na webu Finanční správy nebo v aplikaci Moje daně.

Příjem z prodeje nemovitosti se do přiznání uvádí i v případě, že vám z prodeje nakonec vyjde daň nulová, třeba díky vysokým uznatelným výdajům. Povinnost podat přiznání totiž nezávisí na výši výsledné daně, ale na tom, jestli vám vůbec vznikl zdanitelný příjem, který nespadá pod osvobození. Opomenutí přiznání i v takovém případě může vést k pokutě za pozdní podání, i kdyby samotná daň byla nulová.

Jak podat daňové přiznání elektronicky přes portál Moje daně

Elektronické podání dnes probíhá přes portál Moje daně, který nahradil dřívější aplikaci EPO. Přihlásíte se přes bankovní identitu, datovou schránku nebo přihlašovací údaje k daňovému portálu. V aplikaci vyplníte formulář přiznání k dani z příjmu fyzických osob, doplníte přílohu s výpočtem příjmu z prodeje nemovitosti a podání odešlete přímo z prohlížeče. Podrobný postup krok za krokem najdete v článku Moje daně: jak se přihlásit a podat přiznání online.

Pokud máte zpřístupněnou datovou schránku, jste od roku 2023 povinní podávat přiznání elektronicky, papírová forma pro vás není přípustná. U fyzických osob bez datové schránky zůstává papírové podání i nadále možné, elektronická forma je ale rychlejší a hlídá si za vás základní formální chyby ve výpočtu.

Po přihlášení do portálu si nejdřív zvolíte typ podání, tedy daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob, a rok, za který ho podáváte. Formulář vás provede jednotlivými oddíly, u příjmu z prodeje nemovitosti vyplníte přílohu pro ostatní příjmy, kde uvedete prodejní cenu i uznatelné výdaje. Před finálním odesláním portál zobrazí kontrolní součet a upozorní na případné nesrovnalosti, teprve poté podání potvrdíte.

Kde najdete tiskopisy a formuláře pro daňové přiznání

Aktuální tiskopisy k dani z příjmu fyzických osob jsou ke stažení na webu Finanční správy v sekci daňových tiskopisů, případně přímo v aplikaci Moje daně, kde se formulář předvyplní podle dříve zadaných údajů. Kromě hlavního formuláře budete potřebovat i přílohu č. 2, do které se uvádí ostatní příjmy, tedy i příjem z prodeje nemovitosti, pokud není osvobozený.

Volbu správného formuláře a to, jaké přílohy k přiznání patří, podrobně rozebírá článek formulář pro daň z příjmu: jak a kdy podat přiznání. Pokud si nejste jistí, jestli osvobození skutečně splňujete, je lepší poradit se s daňovým poradcem nebo přímo na finančním úřadě, chyba v přiznání se totiž řeší dodatečným přiznáním a případně i penále.

Tiskopisy se mezi jednotlivými zdaňovacími obdobími mírně mění, proto je důležité stáhnout si vždy formulář platný pro konkrétní rok, za který přiznání podáváte, ne starší verzi z předchozích let. Aplikace Moje daně tuto starost odstraňuje sama, protože nabízí vždy jen aktuálně platný formulář pro zvolené zdaňovací období.

Co dělat, pokud zemřel poplatník před podáním přiznání

Pokud poplatník zemře dřív, než stihl podat daňové přiznání za předchozí rok nebo za rok, ve kterém zemřel, povinnost podat přiznání přechází na osobu, která spravuje pozůstalost, případně na dědice. Přiznání za zemřelého se podává obvykle do 3 měsíců od jeho úmrtí, pokud finanční úřad na žádost tuto lhůtu neprodlouží.

V přiznání se uvádějí příjmy zemřelého do dne jeho úmrtí, včetně případného příjmu z prodeje nemovitosti, pokud k prodeji došlo ještě za jeho života. Pokud k prodeji nemovitosti dochází až v rámci vypořádání dědictví po jeho smrti, řeší se zdanění už na straně dědiců podle toho, kdy oni sami nemovitost dál prodají a jak dlouho ji vlastní nebo v ní bydlí.

Pro účely časového testu u zděděné nemovitosti se navíc u přímé řady příbuzných (děti, rodiče, manžel či manželka) do doby vlastnictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Dědic tak nemusí čekat celých pět nebo deset let od nabytí dědictví, pokud zůstavitel nemovitost vlastnil dostatečně dlouho už předtím. Tuto skutečnost je vhodné ověřit s daňovým poradcem, protože se počítání lhůty v praxi často plete.